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Points clés: Le comptable de Mt Wellington, Brent Murdoch, est un homme inquiet. Il dit que la gestion d’un bloc de magasins dont il est propriétaire et qu’il est également le président du conseil d’administration illustre précisément pourquoi coque silicone huawei p9 lite il devrait y avoir un changement dans la loi sur l’administration des immeubles à plusieurs étages. Murdoch, du cabinet d’expertise comptable Clark Murdoch, a eu un corps corporatif gérant la propriété de Mt Wellington pendant quelques années sans beaucoup de joie. LIRE LA SUITE: Risques majeurs d’incendie dans les appartements révélés Les hauts et les bas de la vie dans un appartement ‘Après plusieurs incidents, nous avons changé de manager et le nouveau s’est avéré beaucoup plus efficace, malheureusement vendu, et nous en avons eu un autre. a accumulé une quantité substantielle de fonds pour l’entretien à long terme et c’est une préoccupation pour moi que le système ne soit pas réglementé », explique Murdoch. Il dit qu’il a une bonne raison d’assister aux réunions du groupe ‘Body Corporations’: se rappeler de ne jamais acheter un appartement. ‘Les kiwis n’ont pas évolué vers une situation d’hébergement partagée qui fonctionne’, affirme Murdoch. ‘La plupart des Kiwis viennent d’une maison isolée, alors quand vous mettez beaucoup de gens ensemble, ils ne partagent pas trop bien et la loi n’aide pas’. Murdoch est l’une des nombreuses personnes qui militent en faveur d’une refonte de la Loi sur les titres de propriété afin de renforcer le système qui régit les propriétés détenues en propriété multiple. A Auckland, les propriétaires d’appartements peuvent payer de quelques centaines à des dizaines de milliers de dollars par an en frais corporatifs. Mais dans ce qui semble être un tour de passe-passe bizarre, alors que les corps corporatifs sont réglementés, leurs gestionnaires ne le sont pas. Cela a causé du chagrin, en particulier à l’augmentation du nombre d’habitants d’Auckland, dont beaucoup ont supposé que l’achat d’un appartement leur avait simplifié la vie, seulement pour se retrouver ligoté dans le système. , QC, président de l’Auckland District Law Society et un plaideur qualifié avec plus de 37 ans d’expérience: «Je rentre à la maison pour la paix et la tranquillité, de ne pas appliquer mes compétences à l’endroit où je vis.’
Les kiwis n’ont pas évolué vers une situation d’hébergement partagé qui fonctionne », affirme Murdoch. Mais en tant que président national du groupe Body Corporate Chairs, mis en place pour soutenir les présidents de sociétés, il n’aime pas entendre des histoires de chagrin et de difficultés financières. Cooper veut donc que les gestionnaires soient réglementés. ‘Certaines sociétés de gestion d’entreprise sont une loi à part entière’, dit-il. ‘Il n’y a pas d’organisme de réglementation qui les régisse, pas de code de conduite et pas de processus disciplinaires disponibles quand on abuse de leurs pouvoirs, mais en même temps, ils sont effectivement fiduciaires de plusieurs millions de dollars d’argent des propriétaires, qui ne sont pas tous »Cooper fait référence à une décision du tribunal de location rapportée le mois dernier, dans laquelle l’arbitre Brian Stephenson a statué contre Body Corporate Administration, précédemment en charge des entreprises de titre d’unité dans deux propriétés d’Auckland Heritage Hotel à Hobson St et l’immeuble City Life, rue Queen ‘Si les mêmes faits se présentaient dans le contexte d’un compte en fiducie d’un avocat, le New Zealand Law Society aurait inévitablement mené une inspection du compte en fiducie, probablement suivie de mesures disciplinaires. Il semble qu’il n’y ait pas de régime de réglementation comparable pour superviser les comptes en fiducie exploités par les secrétaires / gestionnaires des personnes morales », a écrit M. Stephenson dans sa décision du tribunal. Cooper, du groupe Body Corporate Chairs, dit que la dernière législation n’a pas réussi à remédier aux problèmes existants. ‘Le groupe est conscient des galaxy j7 coque pratiques peu satisfaisantes de certaines sociétés de gestion d’entreprise. Les mauvaises pratiques existent depuis des années, et même si la loi de 2010 a abordé et réduit un certain nombre de problèmes, toutes les sociétés de gestion ne se conforment pas à la Loi, sans parler de l’intention », se plaint-il. Cooper reconnaît, mais quand des problèmes surgissent, ils ont tendance à être majeurs, impliquant souvent des millions de dollars. ‘La Loi n’a pas de dents. Alors que le directeur général du ministère de l’Innovation et de l’Emploi (MBIE) a le pouvoir d’enquêter sur les infractions, la loi stipule également que le directeur général n’est pas tenu d’exercer ou d’exercer ces fonctions ou pouvoirs. «En pratique, MBIE ne joue aucun rôle dans l’application de la loi, et les informations utiles aux présidents se limitent à ce qui se trouve sur leur site Web», dit-il, tout en admettant que le site a été récemment amélioré. Andrew Porter est directeur général d’une des plus grandes sociétés corporatives d’Auckland, Boutique Body Corporates, et partage ses préoccupations à propos du secteur Questions clés Si un responsable corporatif dit utiliser un compte en fiducie, vérifiez qu’il est distinct de son propre compte commercial. Vérifiez si les intérêts sur les fonds détenus sont payés à la personne morale.Les fonds des chèques sont clairement identifiés.Assurez-vous qu’il existe un contrat en cours entre la personne morale et le gestionnaire, définissant les tâches dont le gestionnaire est responsable.Quel est le degré de rigueur autour de l’audit, chaque compte est-il audité, ou seulement des audits ponctuels sont-ils effectués ‘Nous [Boutique] avons un service de comptabilité complet dirigé par un comptable qualifié. Nous détenons tous les fonds dans un compte en fiducie, mais nous faisons l’objet d’un audit externe et nous payons pour cela. «Tout le monde peut devenir un dirigeant corporatif de la même manière que n’importe qui peut devenir un gestionnaire de propriété.» Porter craint qu’il pourrait y avoir un gros échec, potentiellement avec la perte de plusieurs millions Certains organismes contrôlent leurs propres finances, dit-il, ce qui élimine la possibilité pour un gestionnaire de s’enfuir avec les fonds, mais le ministère dit garder un œil sur les problèmes. ‘MBIE continuera à surveiller comportement et de la performance dans ce secteur et n’a pas exclu un régime de réglementation pour les dirigeants de corps corporels en cas de besoin », a déclaré un porte-parole. La loi prévoit des droits et des obligations pour les entreprises et les propriétaires d’unités de gérer leurs développements de titre de l’unité, l’État aidant en fournissant un cadre pour le processus démocratique et, si nécessaire, un processus de différends par le tribunal Tenancy. ‘MBIE aide les entreprises et les propriétaires d’unités à gérer leurs propres affaires et à exercer leurs droits de propriété en fournissant du matériel en ligne et des conseils par téléphone ou par e-mail, suite à cela en 2009 un examen du secteur immobilier géré par le ministère de la Justice. »La revue a révélé que les gestionnaires de biens sont déjà assujettis à diverses obligations en vertu de la loi générale et qu’il existe des recours suffisants pour les propriétaires qui subissent une perte lorsque ces obligations sont violées», affirme MBIE. Nick Kearney, avocat de Milford, souligne également le manque de réglementation des comptes bancaires corporatifs. ‘Bien que les audits annuels soient consacrés dans la législation, les membres peuvent adopter une résolution spéciale supprimant cette exigence, et si elle est adoptée, ces les comptes, qui peuvent administrer des millions de dollars, demeurent largement non réglementés, contrairement aux comptes de fiducie des agents immobiliers qui ont un audit obligatoire. ch année », dit-il. Un autre souci est le manque d’informations qui doivent être fournies aux acheteurs potentiels dans une déclaration d’information préalable au contrat, et l’absence de recours si l’on n’en fournit pas. ‘Toutes les informations juteuses sont contenues dans la déclaration de pré-règlement, mais une décision d’achat est généralement basée sur les informations fournies dans le [pré-contrat] .En particulier, le pré-contrat ne contient aucune information sur les fonds de maintenance à long terme. obtenir un choc grossier quand cela est donné plus proche de la colonisation ‘, dit Kearney. La déclaration préalable au contrat est envoyée à un acheteur potentiel avant la signature d’un accord, tandis que la déclaration préalable au règlement doit être fournie au moins cinq jours ouvrables avant le règlement et contient des informations beaucoup plus détaillées. John Gray, président de la Home Owners and Buyers Association (Hobanz), souhaite également une modification de la loi. Il dit que la situation actuelle est dangereuse parce que les présidents des sociétés et leurs comités n’ont pas compris que le rôle statutaire de secrétaire a été retiré de la Loi sur les titres de logement. Ils ont donc continué à faire participer leurs anciens secrétaires qui se sont transformés en gestionnaires corporatifs. L’année dernière, une société australienne a détourné 1 million de dollars de fonds corporatifs. Nous avons de la chance que rien de cette ampleur ne se soit passé ici, du moins dont nous sommes conscients. Liza Fry Irvine, du cabinet d’avocats d’Auckland, Pidgeon Law.
«Le changement à la Loi consistait à confier le pouvoir et le contrôle aux propriétaires par l’entremise de leur président élu et de leur comité, et tout ce dont ils avaient peut-être besoin était un gardien de livres et, pour les plus grands complexes, un gestionnaire d’installations. le fonctionnement des personnes morales et, dans de nombreux cas, en l’absence d’un accord de services de gestion approprié », explique M. Gray. ‘Les dirigeants élus de la personne morale ne semblent pas se rendre compte qu’ils ont toujours la responsabilité et les responsables corporatifs exigent une supervision étroite et des procédures de prise de décision appropriées.’ De nombreux gestionnaires détiennent des fonds dans leurs propres comptes bancaires un autre danger potentiel. ‘ Il s’agit d’un risque inacceptable, en particulier lorsque des fonds d’entretien ou de prévoyance importants sont accumulés », explique M. Gray.« On peut soutenir qu’une personne morale souffre d’une mauvaise gestion ou d’un détournement de fonds. ‘Cela rend également très difficile si, pour une raison quelconque, la personne morale décide de renvoyer son manager et qu’elle n’a pas un accès transparent à ses propres fonds.’ Ils sont alors dépendants de leur ex-manager pour transférer l’argent. ‘Les présidents et les comités ont été conditionnés à accepter que les comptes de leurs dirigeants soient vérifiés au hasard, ce qui est un substitut adéquat à un audit spécifique des comptes de la personne morale, ce qui n’est pas le cas. ‘Lorsque certaines personnes morales ont demandé un audit spécifique, les auditeurs ont exprimé de sérieuses inquiétudes quant au fait de ne pas avoir eu un accès adéquat à l’information comptable et / ou que les documents appropriés n’étaient pas disponibles.’ L’octroi de licences est peu probable, admet M. Gray, parce que les responsables gouvernementaux n’ont aucun intérêt pour une telle mesure. ‘En conséquence, les dirigeants élus des personnes morales doivent prendre le contrôle et être soutenus dans leur rôle par une organisation indépendante telle que Hobanz.’ Liza Fry Irvine, du cabinet d’avocats d’Auckland, Pidgeon Law, estime que la Nouvelle-Zélande se compare défavorablement avec l’Australie. Les directeurs de l’organisme chargé des questions d’actualité en Nouvelle-Zélande ne sont pas réglementés. Seuls ceux des agences immobilières, opérant sous licence immobilière, sont soumis à la surveillance. En Australie, la plupart des dirigeants se joignent à la Strata Community Australia, organisme volontaire qui dispose d’un système d’accréditation et d’un code de conduite. «Plusieurs États d’Australie réglementent les dirigeants d’entreprises», dit-elle. «La plupart adhèrent à Strata Community Australia, un groupe volontaire doté d’un système d’accréditation et d’un code de conduite garantissant qu’ils sont formés et équipés pour bien faire leur travail.» L’année dernière, une société australienne a détourné 1 million de dollars. Nous avons la chance que rien de tel ne soit arrivé ici, du moins que nous le sachions. »Le comité du droit immobilier de l’Auckland District Law Society, dont Fry Irvine est membre cette année, a tenté de persuader MBIE de réexaminer la question de règlement, mais l’offre est tombée dans l’oreille d’un sourd, dit-elle. ‘Le Parlement semble prendre une attitude’ ne pas réparer ce qui n’est pas cassé ‘. La décision du Tribunal de la location rappelle que tous les gestionnaires ne respectent pas les règles et que la réglementation devrait être remise en question. »Les dirigeants d’entreprise gèrent des centaines de milliers de dollars, parfois jusqu’à des millions. bâtiment qui fuit. les titres de l’unité Loi sur les contrôles mis certains sur la façon dont ces fonds sont gérés, mais voici les lacunes énormes, dit Fry Irvine. « Souvent, les propriétaires ne savent pas comment leurs fonds sont censés être traités, ce qui ajoute au problème. ».
